Здесь разбор для тех, кто продал квартиру или собирается продавать: когда налога нет совсем, как его считать по шагам, что подать и в какие сроки. Есть два примера с цифрами и памятка в конце
Открой выписку из ЕГРН и найди дату, с которой квартира твоя: от неё зависит всё остальное. Потом выпиши из договора цену продажи и из выписки кадастровую стоимость. Если квартира была твоей меньше пяти лет (или меньше трёх в особых случаях), в апреле следующего года подавать декларацию, а до 15 июля платить. Хочешь заранее посчитать налог - сравни два пути: вычет 1 млн рублей и вычет расходов на покупку, второй часто сильно выгоднее
Налог платит тот, кто продаёт. Покупатель налоговой ничего не должен, отчитывается продавец за прошлый год: продал в 2026 году, значит, отчёт и платёж будут в 2027 году. Скрыть продажу не выйдет: налоговая получает сведения о сделках из Росреестра
Когда налога с продажи квартиры нет
Налог зависит от того, сколько квартира была твоей. Отсчёт идёт от даты государственной регистрации права, она стоит в выписке из ЕГРН. Срок должен быть непрерывным: продал и купил заново - счёт начинается с нуля
| Как ты получил квартиру | Минимальный срок | Что это значит |
|---|---|---|
| Купил, построил, получил в долевом строительстве | 5 лет | пять лет прошло - налога и декларации нет |
| Унаследовал или получил в подарок от члена семьи или близкого родственника | 3 года | три года прошло - налога и декларации нет |
| Приватизировал | 3 года | три года прошло - налога и декларации нет |
| Получил по договору пожизненного содержания с иждивением | 3 года | три года прошло - налога и декларации нет |
| Квартира единственная | 3 года | на день регистрации продажи другого жилья в собственности нет |
С единственной квартирой есть тонкость: жильё, которое ты или супруг купили за 90 дней до продажи, не считается. Поэтому можно сначала купить новую, а потом продать старую и не потерять трёхлетний срок
Есть и отдельная льгота для семей: если ты или супруг - родители двух и более детей младше 18 лет (младше 24, если дети учатся очно), срок владения не важен. Условие: в год продажи или до 30 апреля следующего года вы покупаете другое жильё, оно больше по площади или кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость проданной квартиры не выше 50 млн рублей. Точные условия - в пункте 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса
Если срок не набежал и ни одно из условий не подошло, налог платить придётся. Дальше - сколько
Как посчитать налог с продажи квартиры
Налог считают в три действия: берут доход, уменьшают его и применяют ставку
Действие 1. Доход. Это цена в договоре. Но есть проверка: если цена меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то доходом считают именно кадастровую стоимость с коэффициентом. Кадастровая стоимость берётся та, что действует с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. Так налоговая не даёт занизить цену в договоре
Действие 2. Уменьшение. Выбираешь одно из двух: вычет 1 млн рублей или вычет расходов на покупку. Вместе они не работают. Расходы нужно подтвердить документами: договор покупки, платёжки или расписки
Действие 3. Ставка. С 2025 года ставка зависит от суммы за год: 13% с части до 2,4 млн рублей и 15% с части выше. В эту сумму вместе с продажей квартиры входят, например, проценты по вкладам и дивиденды. Как их проверить, разобрано в статье налог на вклады в 2026 году
Два примера с выдуманными цифрами, чтобы увидеть разницу. Квартиру купили в 2024 году за 5 000 000 ₽, продали в 2026 году за 6 000 000 ₽, кадастровая стоимость 7 000 000 ₽, срок владения меньше пяти лет, особых оснований нет
| Шаг | Вычет 1 млн рублей | Вычет расходов на покупку |
|---|---|---|
| Доход | 6 000 000 ₽ (кадастровая 7 000 000 ₽ × 0,7 = 4 900 000 ₽, это меньше цены, значит, берём цену) | 6 000 000 ₽ |
| Минус вычет | 1 000 000 ₽ | 5 000 000 ₽ |
| База | 5 000 000 ₽ | 1 000 000 ₽ |
| Налог | 312 000 ₽ + 15% с 2 600 000 ₽ = 702 000 ₽ | 13% с 1 000 000 ₽ = 130 000 ₽ |
Второй пример - когда цена в договоре занижена. Продали за 3 000 000 ₽, кадастровая стоимость 5 000 000 ₽. Проверка: 5 000 000 × 0,7 = 3 500 000 ₽. Цена меньше, значит доходом считают 3 500 000 ₽, а не 3 000 000 ₽. Дальше те же два пути вычета
Если ты продал дешевле 1 млн рублей, налоговая, по разъяснению ФНС, декларацию не требует: доход целиком закрывает вычет
Что подать и когда заплатить
Декларация 3-НДФЛ подаётся, если срок владения не набежал и доход больше вычета. Дальше порядок такой
Шаг 1. Найди дату покупки. Открой выписку из ЕГРН, в ней есть строка с датой государственной регистрации права
Что увидишь: дату, с которой квартира твоя, и способ получения: покупка, наследство, дарение
Что это даёт: ты знаешь, какой срок тебе нужен, пять лет или три
Шаг 2. Выпиши цену и кадастровую стоимость. Цена - в договоре продажи, кадастровая стоимость - в выписке из ЕГРН
Что увидишь: две суммы, которые надо сравнить по правилу 0,7
Что это даёт: ты понимаешь, от какой суммы налоговая будет считать налог
Шаг 3. Выбери вычет. Прикинь оба пути: фиксированный миллион и расходы на покупку по документам. Для расходов найди договор покупки и платёжные документы
Что увидишь: два результата налога, как в примере выше
Что это даёт: ты выбираешь тот путь, где налог меньше
Шаг 4. Подай декларацию 3-НДФЛ. Срок - не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Подать можно в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС или в налоговой
Что увидишь: подтверждение, что декларация принята, и рассчитанную сумму налога
Что это даёт: налоговая получила твой расчёт сразу с твоими расходами на покупку
Шаг 5. Заплати налог до 15 июля. Срок - не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи
Что увидишь: списание на едином налоговом счёте и закрытие суммы
Что это даёт: на счёте нет долга, пени не растут
Продал в 2026 году: декларация до 30 апреля 2027 года, платёж до 15 июля 2027 года. Если продажа была в 2025 году, срок владения не набежал и ты ничего не подал: эти сроки уже прошли (30 апреля и 15 июля 2026 года), подавай декларацию как можно скорее и плати: если налог есть, пени с 16 июля уже идут
Что будет, если не подать декларацию
Здесь закон устроен необычно. Штраф за позднюю декларацию (5% за каждый месяц) для продажи недвижимости не берут: Налоговый кодекс прямо освобождает от него, потому что сведения о сделке налоговая и так получает из Росреестра. Но платить налог это не отменяет
Если налог не заплатили до 15 июля, начинаются пени за каждый день просрочки, а если налоговая сама доначислит налог из-за того, что ты не отчитался, добавится штраф 20% от неуплаченной суммы. Что бывает, когда долг накапливается, разобрано в статье что будет, если не платить налоги
С машиной правило обратное: за неподанную декларацию по её продаже штраф берут, даже если налог ноль. Срок владения там три года для всех, а вычет 250 000 рублей вместо миллиона. Разбор в статье налог с продажи машины менее 3 лет в собственности
Если квартиру до продажи сдавали, налог с аренды считается отдельно от налога с продажи: 13% с декларацией или 4% на самозанятости, если сдаёшь обычному человеку. Как выбрать и что делать с прошлыми годами, разобрано в статье налог на доход от сдачи квартиры в аренду
С дачей и участком сроки те же, но есть ловушка: участок и дом на нём - два объекта, и срок владения у каждого свой. Дом, достроенный два года назад на старом участке, облагается налогом, а земля под ним нет. Как разделить цену в договоре и посчитать налог, разобрано в статье налог с продажи земельного участка
Частые ошибки
Считают срок от даты договора, а не от регистрации. Срок идёт от даты государственной регистрации права в выписке из ЕГРН, она бывает на несколько дней позже
Занижают цену в договоре. Налоговая берёт кадастровую стоимость с коэффициентом 0,7, и налог всё равно считается от большей суммы
Берут вычет 1 млн, когда есть документы на покупку. На примере выше разница больше полумиллиона рублей
Не сохраняют договор и платёжки покупки. Без них расходы не принять и остаётся вычет в миллион, который даёт гораздо меньше
Продают до трёх лет и не проверяют единственное жильё. Срок в три года работает, только если на день регистрации продажи другого жилья в собственности нет (кроме купленного за 90 дней до продажи)
Частые вопросы про налог с продажи квартиры
Какой налог с продажи квартиры в 2026 году? 13% с части дохода до 2,4 млн рублей и 15% с части выше, после вычета 1 млн рублей или расходов на покупку. Если квартира была твоей больше минимального срока владения, налога нет
Через сколько лет можно продать квартиру без налога? Когда пройдёт пять лет. Три года хватит, если получил квартиру по наследству, в подарок от члена семьи или близкого родственника, при приватизации или она единственная
Нужно ли подавать декларацию, если срок владения больше пяти лет? Нет, если срок набежал, налога и декларации нет
Когда платить налог с продажи квартиры? Для продажи в 2026 году декларация до 30 апреля 2027 года, налог до 15 июля 2027 года
Что такое коэффициент 0,7? Если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости, налог считают от 70% кадастровой стоимости
Памятка
- Считай владение от даты регистрации в выписке из ЕГРН: нужно пять лет, а в особых случаях три
- Владение должно быть непрерывным: продал и купил заново - счёт начинается с нуля
- Ставка 13% до 2,4 млн рублей за год и 15% выше
- Цена в договоре не может быть ниже 70% кадастровой стоимости
- Выбирай между вычетом 1 млн рублей и вычетом расходов на покупку: вместе они не работают
- Продажа в 2026 году: декларация до 30 апреля 2027 года, налог до 15 июля 2027 года
- Налог не уплачен вовремя: пени, а при доначислении налоговой ещё и штраф 20%
Продажа квартиры - разовый платёж, который проще пережить, если отложить деньги заранее. Как собрать сроки всех налогов в одно место, разобрано в статье платёжный календарь своими руками
Источники
- ФНС России: я продал или собираюсь продать недвижимость
- Разъяснение ФНС: гражданам больше не нужно сдавать декларацию, если доход от продажи недвижимости не превышает 1 млн рублей
- Налоговый кодекс РФ, статья 217.1 - освобождение от налога при продаже недвижимости
- Налоговый кодекс РФ, статья 214.10 - налоговая база по доходам от продажи недвижимости
- Налоговый кодекс РФ, статья 224 - налоговые ставки
- Налоговый кодекс РФ, статья 228 - сроки уплаты налога
- Налоговый кодекс РФ, статья 119 - штраф за непредставление декларации