Ниже: как проверить срок, почему у дома и участка он разный, как посчитать налог на трёх примерах и что подать до 30 апреля. В конце памятка
Открой выписку из ЕГРН на участок и найди строку с датой регистрации права. Если на участке стоит дом, открой выписку и на него: у дома своя дата. Сравни каждую с нужным сроком. Если хотя бы один объект моложе срока, впиши в договор цену участка и цену дома отдельными строками - так налог посчитают только с того, что его требует
Участок, дача, садовый дом в СНТ, земля под ИЖС - для налога это недвижимость, правила одни. Налоговая узнаёт о продаже из Росреестра сама, без твоей декларации, так что считать налог придётся в любом случае
Когда налога с продажи участка нет
Срок считают от даты государственной регистрации права в выписке из ЕГРН, а не от даты договора. Владение должно быть непрерывным: продал и купил обратно - счёт пошёл заново
| Откуда участок | Срок без налога |
|---|---|
| Куплен | 5 лет |
| Наследство | 3 года, отсчёт со дня открытия наследства |
| Подарок от члена семьи или близкого родственника | 3 года |
| Приватизация | 3 года |
| Подарок от знакомого или дальнего родственника | 5 лет |
Есть два правила, которые помогают именно с землёй. Первое: если участок под ИЖС, огород, сад, гараж или подсобное хозяйство разделили на два или объединили, в срок нового участка входит время, пока ты владел исходным. Разделил в прошлом году на две части участок, которым владеешь с 2015 года, - обе части для налога тоже твои с 2015 года. Вышло три части и больше - правило не работает, и срок у каждой новой части начинается заново. При объединении срок считают от последнего из исходных участков
Второе: регион может своим законом сократить срок владения вплоть до нуля. Если сделка близко к границе срока, проверь закон своего региона, прежде чем ждать ещё полгода
Участок с домом: два срока владения
На этом месте ошибаются чаще всего, и в договоре ошибку не видно. Продаёшь дачу одним договором, а налоговая видит два объекта: участок и дом. У каждого своя дата регистрации, и срок проверяют по каждому отдельно
Пример. Участок куплен в 2016 году, дом на нём достроили и зарегистрировали в 2024 году. В 2026 году всё продают за 4 000 000 ₽. Участку десять лет, с него налога нет. Дому два года, с его части цены налог есть. Поэтому в договоре цену делят: участок 1 500 000 ₽, дом 2 500 000 ₽
| Участок | Дом | |
|---|---|---|
| Дата регистрации права | 2016 | 2024 |
| Срок владения на 2026 год | 10 лет, налога нет | 2 года, налог есть |
| Цена в договоре | 1 500 000 ₽ | 2 500 000 ₽ |
| Минус вычет | не нужен | 1 000 000 ₽ |
| Налог | 0 ₽ | 13% с 1 500 000 ₽ = 195 000 ₽ |
Если цену не разделить, долю дома налоговая определит сама, и спорить о ней придётся уже после сделки. Цифры в примере условные, правило - из статьи 217.1 Налогового кодекса
Обратная ситуация тоже бывает: дом единственное жильё семьи. Тогда для дома хватает трёх лет, и это же правило распространяется на участок под ним и на сараи и баню на этом участке. Условие: на день регистрации продажи у тебя нет другого жилья (не считается жильё, купленное тобой или супругом за 90 дней до продажи)
Как посчитать налог с продажи участка
Налог считают в три действия. Сначала доход: это цена в договоре, но не меньше 70% кадастровой стоимости участка на 1 января года продажи. Второе действие - вычет: либо 1 000 000 ₽, либо подтверждённые расходы на покупку, вместе их не берут. И последнее - ставка: 13%, а с части годового дохода выше 2,4 млн рублей 15%
Миллион - один на год на всё сразу: квартиры, дома, садовые дома и участки вместе. Продал в одном году участок и квартиру, которыми владел меньше срока, - миллион делится на обе сделки, а не даётся на каждую
Три примера с условными цифрами. Срок владения у всех меньше пяти лет, других продаж в году нет
| Ситуация | Доход | Вычет 1 млн | Вычет расходов | Что выгоднее |
|---|---|---|---|---|
| Участок в СНТ куплен за 300 000 ₽, продан за 900 000 ₽, кадастровая 1 000 000 ₽ | 900 000 ₽ (70% кадастровой это 700 000 ₽, цена выше) | налог 0 ₽ | 13% с 600 000 ₽ = 78 000 ₽ | миллион: налога нет, декларация не нужна |
| Куплен за 1 200 000 ₽, продан за 2 000 000 ₽ | 2 000 000 ₽ | 13% с 1 000 000 ₽ = 130 000 ₽ | 13% с 800 000 ₽ = 104 000 ₽ | расходы, если сохранился договор покупки и платёжка |
| Цена в договоре 500 000 ₽ при кадастровой 1 500 000 ₽ | 1 050 000 ₽ (берут 70% кадастровой, цена ниже) | 13% с 50 000 ₽ = 6 500 ₽ | зависит от цены покупки | миллион, и декларация уже нужна |
Третья строка - про заниженную цену в договоре. Продал за полмиллиона, а налог считают так, будто продал за 1 050 000 ₽, и миллион его уже не закрывает целиком. Кадастровую стоимость видно в выписке из ЕГРН и на публичной кадастровой карте
Что подать и когда заплатить
Декларация 3-НДФЛ нужна, если срок владения не набежал и доход от всех проданных за год домов, квартир и участков больше миллиона. Если меньше или ровно миллион (с учётом правила 70%), подавать ничего не надо
Шаг 1. Проверь дату в выписке из ЕГРН. Выписку можно заказать на Госуслугах, она придёт в личный кабинет
Что увидишь: дату регистрации права и кадастровую стоимость участка
Что это даёт: ты знаешь, набежал ли срок и от какой суммы налоговая будет считать доход
Шаг 2. Найди документы покупки. Договор купли-продажи участка и платёжки или расписку продавца
Что увидишь: сумму, которую ты заплатил за участок
Что это даёт: можно сравнить вычет расходов с миллионом и выбрать меньший налог
Шаг 3. Подай декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля. Продал в 2026 году - срок 30 апреля 2027 года. Подать можно в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС, расходы прикладываешь сканами
Что увидишь: статус «принята» и сумму налога к уплате
Что это даёт: налог посчитан с твоими расходами, а не с теми, что налоговая подставит сама
Шаг 4. Заплати налог до 15 июля. Для продажи в 2026 году - до 15 июля 2027 года, через единый налоговый счёт
Что увидишь: сумма списалась, на едином налоговом счёте нет минуса
Что это даёт: пени не начисляются, вопрос закрыт
Если декларацию не подать, налоговая сама посчитает налог по данным Росреестра. Из цены продажи она вычтет цену покупки, если знает её из прошлой сделки, а если не знает, то миллион. Штрафа за неподанную декларацию по недвижимости нет, но налог из уведомления платить всё равно придётся, а с 16 июля на него идут пени. Что бывает, когда налоговый долг копится, разобрано в статье что будет, если не платить налоги
Если у тебя другой случай
Продаёшь квартиру, а не землю. Правила сроков те же, но там больше оснований для трёх лет и есть льгота для семей с детьми при покупке нового жилья. Разбор в статье налог с продажи квартиры в 2026 году
Участок с домом, и у тебя двое и больше детей. Если в год продажи или до 30 апреля следующего года вы покупаете жильё больше по площади или по кадастровой стоимости, налога с проданного дома может не быть независимо от срока. Участок под домом освобождается вместе с ним, если продан одновременно и не использовался в бизнесе. Регион может ограничить площадь такого участка
Продаёшь гараж или машину вместе с дачей. Это отдельные объекты с отдельными правилами. По машине срок три года для всех и вычет 250 000 ₽, подробно в статье налог с продажи машины
Дачу сдаёшь в аренду. Тогда это доход от аренды, и налог с него платится каждый год. Как выбрать между НДФЛ и самозанятостью, разобрано в статье налог со сдачи квартиры
Частые ошибки
Считают срок дома от даты покупки участка. У дома своя дата регистрации, и она обычно позже
Пишут в договоре одну общую цену за дачу. Тогда непонятно, какая часть денег за свободный от налога участок, а какая за дом
Ставят в договор цену ниже 70% кадастровой. Налог всё равно посчитают от 70% кадастровой стоимости, а экономия на бумаге превратится в доплату
Берут миллион дважды. Вычет один на год на все дома, квартиры и участки, проданные раньше срока
Выбрасывают договор покупки. Без него вычет расходов не получить, и остаётся только миллион
Частые вопросы про налог с продажи участка
Какой налог с продажи земельного участка? 13% с дохода за вычетом 1 млн рублей или расходов на покупку, если участок был твоим меньше пяти лет (или меньше трёх при наследстве, подарке от близкого родственника, приватизации). С части дохода за год выше 2,4 млн рублей ставка 15%
Через сколько лет можно продать участок без налога? Когда он пробудет твоим пять лет, а в особых случаях три года. Срок считают от даты регистрации права в выписке из ЕГРН
Нужно ли платить налог с продажи дачи? Не нужно, если и участок, и дом были твоими дольше срока. Если дом зарегистрирован недавно, налог платится с той части цены, которая приходится на дом
Нужна ли декларация, если участок продан дешевле миллиона? Нет, если доход от всех проданных за год домов, квартир и участков не больше миллиона с учётом правила 70% кадастровой стоимости
Когда платить налог с продажи участка? Для продажи в 2026 году декларация до 30 апреля 2027 года, налог до 15 июля 2027 года
Памятка
| Если | То |
|---|---|
| Участок куплен 5 лет назад и раньше | налога и декларации нет |
| Наследство, подарок от близкого, приватизация, прошло 3 года | налога и декларации нет |
| Участок разделили на две части или объединили | срок считают от исходного участка |
| На участке дом, зарегистрированный позже | срок проверяют по дому отдельно, цену в договоре делят |
| Дом единственное жильё | три года и для дома, и для земли под ним |
| Цена ниже 70% кадастровой | налог считают от 70% кадастровой |
| Все продажи за год не больше 1 млн | налога и декларации нет |
| Сохранился договор покупки | сравни налог с вычетом расходов и с миллионом |
| Продажа в 2026 году | декларация до 30 апреля 2027, налог до 15 июля 2027 |
Налог с продажи участка - разовый платёж, о котором проще помнить, если записать обе даты сразу после сделки. Как свести сроки всех налогов в одно место, разобрано в статье платёжный календарь своими руками
Источники
- Статья 217.1 НК РФ: срок владения недвижимостью, раздел участков, единственное жильё
- Статья 214.10 НК РФ: 70% кадастровой стоимости и расчёт налога без декларации
- Статья 220 НК РФ: вычет 1 млн рублей или расходы на покупку
- Статья 224 НК РФ: ставки 13% и 15%
- Статья 229 НК РФ: декларация до 30 апреля и продажи до 1 млн без декларации
- Статья 228 НК РФ: уплата налога до 15 июля
- Статья 119 НК РФ: штраф за декларацию по продаже недвижимости не применяется