Ниже: какой путь выбрать, что нажать, чтобы платить 4%, и как закрыть месяцы, за которые налог не платил. В конце памятка
Арендатор - обычный человек и платит тебе переводом? Поставь приложение «Мой налог», войди через Госуслуги и выбери вид деятельности «Аренда квартир». С ближайшей оплаты выбивай чек в тот же день, когда пришли деньги. Сумму к уплате приложение покажет до 12 числа следующего месяца, оплатить её нужно до 28-го. Деньги за месяцы до регистрации в приложение не вноси: их закрывает только 3-НДФЛ
Самая дорогая ошибка здесь не видна сразу. Человек узнаёт про 4%, встаёт на учёт самозанятым и считает, что вопрос закрыт. Но самозанятость начинается со дня заявления и назад не действует. Аренда за прошлые месяцы и годы остаётся под 13%, и по ней нужна декларация. Ошибки на экране при этом нет никакой: приложение не знает про прошлые деньги
Сколько платить: 13% или 4%
Налог со сдачи квартиры берут с суммы, которую платит арендатор. Расходы на квартиру из неё не вычитаются: ни ремонт, ни коммуналку, которую ты платишь сам, ни на 13%, ни на 4%
Пример с выдуманными цифрами. Квартира сдана человеку за 30 000 ₽ в месяц, весь год, деньги приходят переводом на карту
| НДФЛ, обычный путь | Самозанятость | |
|---|---|---|
| Ставка | 13% | 4% (6%, если платит фирма или ИП) |
| В месяц | считаешь раз в год сам | 900 ₽ первые годы, потом 1 200 ₽ |
| За год | 360 000 × 13% = 46 800 ₽ | 360 000 × 3% = 10 800 ₽ |
| Отчёт | декларация 3-НДФЛ до 30 апреля | чек в приложении на каждую оплату |
| Когда платить | до 15 июля следующего года | до 28 числа следующего месяца |
Почему в первые годы 3%, а не 4%. Каждому самозанятому один раз дают бонус 10 000 ₽, и пока он не кончился, приложение берёт 3% вместо 4%. При аренде 30 000 ₽ бонус уходит по 300 ₽ в месяц, его хватает почти на три года. Разница с НДФЛ в первый год 36 000 ₽
13% это ставка, пока зарплата и аренда вместе за год не больше 2,4 млн ₽. С суммы сверх этого 15%, дальше ступени 18%, 20% и 22%. У самозанятости свой потолок: 2,4 млн ₽ дохода за год, выше него она слетает. Где этот потолок и что считается доходом, разобрано в статье лимит дохода самозанятого
Как перейти на 4% через «Мой налог»
Для регистрации нужен телефон и вход на Госуслуги, ехать в налоговую не надо
Шаг 1. Поставь приложение «Мой налог» и войди через Госуслуги. Приложение бесплатное, его выпустила сама налоговая. При регистрации укажи регион, где сдаёшь квартиру
Что увидишь: приложение сообщит, что ты зарегистрирован как плательщик налога на профессиональный доход
Что это даёт: с этого дня, и только с него, деньги за аренду облагаются 4%, а не 13%
Шаг 2. В профиле выбери вид деятельности «Аренда квартир». Так его советует выбирать сама налоговая в справке по самозанятым
Что увидишь: «Аренда квартир» в списке твоих видов деятельности
Что это даёт: доход в приложении записан как аренда жилья, так, как советует налоговая
Шаг 3. Пришли деньги - выбей чек. Кнопка «Новая продажа», в названии «Аренда квартиры за октябрь», сумма, покупатель «Физическое лицо»
Что увидишь: готовый чек, его можно отправить арендатору ссылкой
Что это даёт: налог с этой оплаты посчитан, декларацию по ней подавать не нужно
Шаг 4. Заплати налог до 28 числа. До 12 числа приложение покажет сумму за прошлый месяц
Что увидишь: сумму к уплате и кнопку оплаты картой
Что это даёт: за месяц всё закрыто, пеней нет
Чек выбивается на каждую оплату, в день, когда пришли деньги. Забыть чек - самый частый сбой на этом пути: налог тогда не начислен, хотя доход есть. Как держать такие поступления в одной строке и ничего не пропускать, показано в статье учёт денег для самозанятого. Нужна ли кроме чеков ещё и касса, разобрано в статье нужна ли касса самозанятому
Если остаёшься на 13%: декларация и оплата
Не хочешь выбивать чеки каждый месяц или самозанятость тебе не подходит - работает обычный путь. Порядок для аренды в 2026 году:
Сложи все деньги, которые арендатор заплатил тебе за 2026 год, и умножь на 13%
До 30 апреля 2027 года подай декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС: раздел «Жизненные ситуации», пункт «Подать декларацию 3-НДФЛ»
До 15 июля 2027 года заплати налог в том же кабинете: деньги уходят на единый налоговый счёт
Ждать письма из налоговой не стоит: налог с аренды в налоговое уведомление не попадает, его считаешь сам. Что в уведомлении бывает, а чего нет, разобрано в статье не пришло налоговое уведомление
Если у тебя другой случай
Квартиру снимает фирма. Тогда налог 13% удерживает и платит за тебя сама фирма, а тебе приходит сумма уже без него. Декларацию по этим деньгам подавать не нужно. Если ты самозанятый, фирма налог не удерживает. Ты сам платишь 6% и выбиваешь чек на её реквизиты
Ты сдаёшь апартаменты, гараж или машино-место. Это не жилые помещения, и самозанятость на них не распространяется. Остаётся НДФЛ 13%. Проверить статус просто: он записан в выписке из ЕГРН, строка «Назначение»
Квартира общая с супругом. Если она в совместной собственности, весь доход от аренды может показывать в «Мой налог» один из супругов, неважно, купили её в браке или нет. Так отвечает налоговая в своей справке
Ты уже ИП на упрощёнке. Сдавать квартиру как самозанятый при этом нельзя: два режима не совмещаются. Можно платить налог с аренды в рамках своей упрощёнки или перевести на самозанятость всё целиком. Как устроен такой переход, разобрано в статье можно ли совмещать ИП и самозанятость
Ты госслужащий. Самозанятость тебе закрыта для всего, кроме одного: сдачи жилья. Квартиру сдавать как самозанятый можно
Если раньше налог не платил
Регистрация самозанятым прошлое не закрывает. Деньги за аренду до дня регистрации облагаются 13%, и закрыть их можно только декларацией за каждый такой год
Что грозит, если декларацию за год не подать. Штраф 5% от налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, не больше 30% и не меньше 1 000 ₽. За неуплату налоговая может добавить ещё 20% от неуплаченной суммы, а на сам долг каждый день идут пени. В нашем примере за 2025 год налог 46 800 ₽, декларацию надо было подать до 30 апреля 2026 года. К октябрю 2026 года штраф за неё уже дошёл до потолка: 14 040 ₽
Поэтому тянуть нет смысла. Штраф за декларацию выше 30% не поднимется. Пени же растут, пока долг не закрыт. Подай декларацию за прошлый год сейчас и заплати налог, а с текущего месяца переходи на самозанятость. Откуда на едином налоговом счёте берётся минус и как его закрыть, разобрано в статье отрицательное сальдо ЕНС
Если дачу или участок решишь не сдавать, а продать, налог считают по-другому: он зависит от того, сколько лет участок и дом были твоими, и у каждого срок свой. Разбор в статье налог с продажи земельного участка
Частые ошибки
Думают, что без договора аренды налога нет. Налог берут с полученных денег, договор на это не влияет
Встают на учёт самозанятым и забывают про прошлые месяцы. Самозанятость действует со дня заявления, всё, что было до него, идёт через 3-НДФЛ под 13%
Не выбивают чек на каждую оплату. Налог по такой оплате не начислен, и долг копится незаметно
Вычитают из аренды коммуналку и ремонт. Расходы на квартиру сумму налога не уменьшают ни на 13%, ни на 4%
Регистрируют самозанятость под апартаменты. Апартаменты по закону нежилые, и такой доход на самозанятости не учитывается
Частые вопросы про налог со сдачи квартиры
Какой налог платить со сдачи квартиры в аренду? Либо НДФЛ 13% раз в год с декларацией, либо 4% каждый месяц, если ты встал на учёт самозанятым. Если платит фирма, на самозанятости ставка 6%
Нужно ли подавать декларацию, если сдаю квартиру? Да, если ты не самозанятый и деньги платит обычный человек. Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года. Самозанятому декларация не нужна
Можно ли сдавать квартиру как самозанятый? Да, сдача жилья входит в самозанятость. Апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения не входят
Когда платить налог со сдачи квартиры? Если платишь 13%, то до 15 июля следующего года: для аренды в 2026 году это 15 июля 2027 года. Самозанятый платит каждый месяц, до 28 числа
Можно ли вычесть коммуналку и ремонт из дохода от аренды? Нет. Налог считают со всей суммы, которую платит арендатор, расходы на квартиру её не уменьшают
Памятка
| Если | То |
|---|---|
| Сдаёшь человеку, самозанятости нет | 13%, 3-НДФЛ до 30 апреля, налог до 15 июля |
| Ты самозанятый, платит человек | 4% (первые годы 3%), чек на каждую оплату, налог до 28 числа |
| Платит фирма, самозанятости нет | 13% удерживает фирма, декларация не нужна |
| Самозанятый сдаёт фирме | 6%, чек на реквизиты фирмы |
| Апартаменты, гараж, нежилое | только 13% с декларацией |
| Сдавал раньше без налога | 3-НДФЛ за каждый такой год, самозанятость назад не действует |
| Декларация не подана | штраф 5% в месяц, не меньше 1 000 ₽ и не больше 30% налога |
Аренда приходит каждый месяц, и самое простое - отмечать её в тот же день, когда выбиваешь чек. Если сдаёшь квартиру, которую потом соберёшься продать, у продажи свои сроки владения и вычеты: разбор в статье налог с продажи квартиры в 2026 году
Источники
- Справка ФНС по налогу на профессиональный доход: вопросы и ответы (сдача жилья, апартаменты, супруги, коммунальные расходы)
- Статья 6 закона 422-ФЗ о самозанятых - сдача жилых помещений входит, нежилых не входит
- Ставки 4% и 6%: статья 10 закона 422-ФЗ
- Кто считает налог самозанятого и срок 28 число: статья 11 закона 422-ФЗ
- Бонус 10 000 рублей: статья 12 закона 422-ФЗ
- Ставки НДФЛ 13% и выше: статья 224 НК РФ
- Налоговый кодекс РФ, статья 228 - налог с аренды считаешь сам, срок 15 июля
- Срок декларации 30 апреля: статья 229 НК РФ
- Штраф за неподанную декларацию: статья 119 НК РФ
- Неуплата налога, штраф 20%: статья 122 НК РФ